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时隔7年,再出新政稳楼市

 

政府发布稳定楼市新政,浏阳地产商对市场抱乐观态度。记者周健

在建商品房可调整住房户型 未开发房地产用地可转换用途
浏阳房地产开发商重振信心,认为市场将向好发展

  
   27日,一枚重磅炸弹投放到低迷许久的房地产市场中,国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),这是国务院总理李克强今年作《政府工作报告》以来,首次中央层面的楼市促进新政,也是2008年房地产系列刺激政策以来,时隔七年政府层面第一次发文促进房地产市场发展。

   在当前全国房地产行业各项指标增速放缓的洗牌期,房地产行业正式告别“黄金十年”,开启“白银十年”的转型升级路径,浏阳楼市同样受到一定影响。

   新政出炉让行业看到了回暖的信号。“原先确实比较担心楼市发展。”城区某滨河板块楼盘负责人表示,但是现在楼市新政出台,让他感觉到了明显的政策信号,“我相信接来下会是向好发展的形势。”

新政焦点
多方位去库存稳定房地产市场

   《通知》主要提出四大措施:一是有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型,促进用地结构调整;三是多措并举,统筹保障性安居工程建设;四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

   而最引人关注的焦点莫过于从土地、供应、户型等角度稳定房地产市场,多方位去库存。

   政策条文对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

   过去楼市发展主要依赖于要素驱动,而这一政策则着重体现在“控制”一词上,通过对用地供应的调控,让供大于求的地区避免继续大规模供地开发房地产,从而缓解供大于求的矛盾,促进存量的消化。

   同时《通知》规定,允许符合前提条件的房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

   这一条文意味着“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”这一“90/70政策”的正式松动。让市场的手发挥更大的作用,及时调整户型满足当下人群的购房需求,也是另一种方式的去库存。

   此外,《通知》中涉及的未开发房地产用地可转换土地用途、商品房可作为棚改安置房和公租房房源、部门联手监督房地产市场等措施,都体现着促进房地产平稳健康发展的“正能量”。

浏阳反应
政策回暖信号提振业内信心

   “尽管不是此前网传的一套房首付降至两成、二套房首付降至五成等政策,但是已经十分满足。”浏阳某本土房地产开发企业负责人在新政出台的第一天,就兴奋地在微信朋友圈内接连转发几条相关新闻,向业内伙伴传播这一“楼市有望回暖”的好消息。

   该负责人表示,尽管浏阳的楼市远没有像其他城市那样出现全面遇冷的情况,近两年发展较为平稳,但是开发商们依然感觉压力不小,“现在是到了一个瓶颈期,至少今年1-2月份,就受到春节假期影响,全市商品房销售形势有所下滑。”他认为,在全国整体经济“调档降速”的大背景下,房地产受影响是必然的,此时中央层面能出台一个这样的新政,对房地产开发企业而言,提振信心的作用十分明显。

   前文中的城区某滨河板块楼盘负责人则更为乐观,“因为不仅中央层面出台了政策,浏阳方面也有了一些支持楼市的表现。”该负责人说,自己看到新闻,近日浏阳市政协九届十一次常委会上,就对浏阳房地产市场进行了研究,并提出了一些建议,“现在三、四线城市的房地产市场需要一定支持来度过这一时期。”

   “楼市新政不仅关乎经济,其实也关乎民生。”该负责人说,在楼市较为低迷的时候,以新政促健康发展,能避免出现烂尾楼、交房不及时等现象,而房地产开发企业也应当抓住这一回暖信号,及时跟进。

   他建议,浏阳楼市整体形势较为平稳,但依然要适当控制增量,开发商们应当更加关注楼盘品质,规避融资风险,将房地产开发站在更高的角度,与浏阳的城市建设和经济发展结合起来,才是长久之计。

新闻延伸
或许是系列楼市新政的开端

   《通知》的出台对浏阳楼市的影响有多大,市住房保障局产业科科长张金亮认为,许多措施在浏阳并没有十分符合的市场形势来对应,《通知》更大的意义在于这是从中央层面释放出的一个重要利好消息。

   根据浏阳市住房保障局公布的《2014年房地产市场情况分析》,2014年浏阳房地产市场继续保持健康稳定发展,总体呈现“量增价稳”态势。具体表现为:房地产开发投资、房屋新开工面积、房屋施工面积、商品房销售面积等指标实现同比增长,商品房价格基本稳定。

   同时,浏阳还未出现政府购买商品房作为安置房和公租房的案例,具体操作还需要再探索。其他的户型改变、未开发房地产土地转换土地用途等政策则还需要等待政策的落地。

   “浏阳的楼市政策会不会有所调整,还要等待政策研究结果。”张金亮说,但是《通知》的下发或许只是系列楼市新政的开端,预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策,释放有利市场回暖的政策。

数据

   2014年全市办理预售184.37万㎡,到12月底止全市已办理预售、暂未销售房屋226.79万㎡,市场供应较为充足,市场消化时间近两年。而2014年全市商品房销售122.27万㎡,较上年同期的98.02万㎡,增长了24.74%。

业内观点
楼市将趋稳不会再疯涨

   毫无疑问,此次是为稳定楼市而推出的措施。有人担心,政策的密集出台,楼市会不会像2009年一样再次疯涨?

   对此,业内人士分析认为,现在的情形与当年大涨之时不可同日而语。目前来看,公积金方面的政策是出台最密集的,但是单纯依靠公积金政策来刺激楼市需求具有不可持续性,因为各地的住房公积金贷款额度都相对紧张,对楼市成交的刺激有限。

   同时,与2009年相比,库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在,已经让楼市的基本面完全不同了。即使有众多政策红利,但今年经济增速持续走低,使得购房者整体信心下降,观望情绪浓厚,行业整体回暖仍有待时日。今年政策“暖风”或将持续吹,回暖的大势明显,但想惊天大涨恐怕有难度。

   业内人士分析,此次政策正视楼市提振的需求,但改变了过去采取大力度刺激的政策思路,而是从新常态动力机制启动的角度进行政策诠释。乐观预计,在今年二季度,各类操作细则有望出台,在提振楼市经济的同时,也能够促使楼市步入新常态发展的台阶。